毛大庆跑进了死胡同？

" 谁跑路了？胡扯八道！"

电话里，前万科集团执行副总裁，优客工场创始人、董事长毛大庆用不屑的语气回应外界传言。

9 月 25 日，《新零售商业评论》发文称，优客工场位于深圳万科星火区域的办公室 " 跑路 " 了：管理员在 9 月 17 日把所有租客踢出了微信群。受访租客表示，直到 9 月中旬万科贴出租金催缴告示，他们才知道优客工场 6、7 月份开始就已缴不起房租。

针对 " 跑路 "、" 踢人 " 等传闻，9 月 25 日下午盒饭财经致电毛大庆本人求证，他独家回应：" 没有这事。我们不知道。这没有根据的东西，你们去听它干嘛啊？"" 不可能！我们好好的，踢人干嘛？"

在毛大庆看来，优客工场运营状况 " 好好的 "，自己也不会 " 跑路 "。

熟悉毛大庆的人都知道，他酷爱长跑，经常前往各地参加马拉松比赛；但纵使擅长 " 跑 "，且优客工场股价低迷、仍在亏损，毛大庆目前还没有 " 跑路 " 的迹象。

9 月 11 日，毛大庆受邀担任新疆伊宁马拉松领跑嘉宾；根据盒饭财经得到的毛大庆朋友圈截图，就在 9 月 24 日，他刚刚在淄博跑完了自己第 176 个全程马拉松。

毛大庆的 " 兴趣广泛 " 在圈内是出了名的，在马拉松比赛受限的疫情期间尤甚。2021 年底，" 毛大庆包子铺 " 在北京国贸开业；2022 年 4 月，他翻译的詹姆斯 · 戴森（戴森品牌创始人）自传出版。

很难评估毛大庆这些爱好和 " 副业 " 对优客工场运营的影响是正向还是负向。2022 年一次采访中，毛大庆对盒饭财经透露，他在做包子铺过程中感受到产品的真谛，在长跑中领悟了创业的长期主义。

在这年，优客工场业绩似乎确有好转迹象，大幅减亏。去年全年，优客工场营收 6.61 亿元人民币，同比减少 37.52%，净亏损 3.22 亿元人民币，同比收窄 85.09%。

即便亏损大幅缩减，成立 8 年有余的优客工场仍没有自己造血之能力，随之而来的一桩桩法律纠纷也影响着公司的运营。今年 5 月，优客工场和毛大庆因一国内涉外仲裁案被限制高消费。

资本市场也不买账，截至 9 月 27 日美股收盘，优客工场股价 0.295 美元，市值 191.76 万美元，不抵头部主播一场直播带货额。

当然，优客工场的困境只是行业的缩影，宏观经济下行，创投圈每年都要经历一轮寒冬，共享办公也一同走进 " 漫长的季节 "。

或者说，外界不相信的不止毛大庆，还有整个共享办公行业。实际上，即使在共享经济最风光的几年里，行业标杆 WeWork 也没能持续盈利。今年 8 月，WeWork 还发布了破产预警，其中国区相对独立，暂时幸免于难。

目前看来，共享办公行业正经历前所未有的低潮，当局者毛大庆似乎也颇为矛盾——他一边认为公司 " 好好的 "，斩钉截铁地否认 " 跑路 "，一面又为自己的公司与行业挽尊。" 现在哪个行业景气？太逗了。" 电话结尾，毛大庆嗤笑道。

一面是公司和创始人被 " 限高 "，管理员疑似跑路；另一面是工位十分紧俏，独立工区一区难求，优客工场在深圳和北京的经营状况 " 冰火两重天 "。

9 月 25 日下午，盒饭财经以租客身份前往优客工场北京光华路阳光 100 店实地探访，下午五点钟左右，该门店工区几乎座无虚席。" 独立工区的话，要到 11 月才能空出来一间，如果着急的话可以给您先腾出一片开放工区过渡。" 门店工作人员刘敏介绍道。

在共享办公一片颓势之下，这家门店行情如此紧俏，关键在 " 性价比 "。

从地理位置上来看，这家门店条件不可谓不优越——地处北京 CBD 边缘，西边是北京地标中国尊，东边距离北京 SKP 商圈和大望路地铁站仅 500 米，步行不到十分钟。而根据刘敏给出的报价，这家门店价格仅 1100 元 / 工位 / 月，10 人间价格为 13200 元 / 月，包含水电，且附赠 10000 元的会议室代金券。

单从地理位置考虑，这家门店算得上是 CBD 写字楼里的价格洼地。根据一位 WeWork 销售提供的报价，北京 CBD 附近的 WeWork 空间挂牌价格在 3000 元 / 工位 / 月左右，根据地理位置、具体房型不同，折后价格在 2200 元 -3000 元 / 工位 / 月不等。

近一倍的价差，差距主要在于环境。优客工场光华路门店在地下一层，不同工区开辟时间不同，装修风格也不一致，公共区域部分软装、硬装能明显看出 " 折旧 " 痕迹，相比之下，WeWork 空间装修风格相对统一，公共区域也更宽敞。

换言之，优客工场通过降低 " 公摊 " 和维护投入，牺牲了一部分体验和毛利率，拉高出租率和性价比，相比这家优客工场的行情紧俏，附近 WeWork 显然空置率更高。" 我们当然希望（租客）越快入驻越好，租长期的话价格还可以再谈。"WeWork 销售表示。

至于优客工场是否有 " 跑路 " 迹象，光华路店一位租客表示，在这里租了一年多，没听说有拖欠租金一类的负面消息；刘敏则透露，该门店有些租户已经入驻 7、8 年，且还要续约。

当然，这家门店在优客工场整体框架内都有特殊性。对于优客工场深圳万科店 " 跑路 " 的传闻，刘敏表示 " 不清楚、没听说 "，但她认为北京光华路店不会出现关店、跑路等问题。" 这家店 2015 年就在了，在公司内属于‘标杆’项目，不会有你说的那些（关店、跑路）情况存在。"

不仅优客工场，该区域所有仍然存续的共享办公空间可能都带有一定的 " 样板间 " 性质。" 像三里屯、东单附近的这几家店不止比同行贵，在我们内部都属于比较特殊的 "，前述 WeWork 销售表示，" 像东大桥附近的那家，底价可能能谈到 1600 元 / 工位 / 月。"

揭下部分门店繁华景象的面纱，过去几年里，共享办公行业整体处于 " 营收与亏损齐飞 " 状态，尤其在疫情期间，往往是亏损缺口单方面扩大。

以 " 共享办公第一股 " 优客工场为例，2019 年是其巅峰，该年公司营收 11.67 亿元，净亏损 8.06 亿元，到了 2021 年，其营收降至 10.58 亿元，净亏损却飙升至 19.96 亿元。

2022 年，优客工场运营状况有所好转，营收虽降至 6.61 亿元，亏损也大幅缩窄至 3.22 亿元。但考虑到当下部分门店拖欠房租、" 跑路 " 等传闻，以及公司及创始人被限高，其短期前景难言乐观。加之行业 " 老大哥 "WeWork 上个月才发出破产预警，整个共享办公行业的衰退远未到尽头。

即便商业史上兴也勃焉、亡也忽焉的 " 大败局 " 不胜枚举，共享办公的 " 小败局 " 仍引人瞩目。

2008 年 5 月，美国纽约曼哈顿大桥边一栋旧砖楼里，名为 " 绿色办公桌 " 的项目开业，项目把写字楼的一层划分成能容纳 2-3 人的小办公室，再围绕一个共享的开放空间设置很多办公桌，并提供咖啡、互联网、打印机等。

当时正值金融危机，但神奇的是，" 绿色办公桌 " 生意异常火爆——下岗失业者、自由职业者纷纷涌入，" 绿色办公桌 " 在这栋大楼里不断扩张。

2009 年，三位创始人将各自股份卖给了这栋大楼的持有者古特曼，每人获得约 50 万美元，对比当初 5000 美元的投入，回报高达百倍。

三位创始人中，其中一位名叫亚当 · 诺依曼（Adam Neumann），后成为 WeWork 的联合创始人，" 绿色办公桌 " 正是 WeWork 的雏形。

此前，诺依曼经营婴儿服装生意，但他时常向朋友抱怨 " 这不是一个 10 亿美元级别的大生意 "，不会让他成为百万富翁。" 绿色办公桌 " 让他看到了做大生意的机会，于是他和这一项目里另一位创始人米格尔马不停蹄开始了新项目—— WeWork。

2010 年 2 月，WeWork 第一家店开业，后迅速扩张。仅仅四年后，2014 年，诺依曼实现了自己 " 做大生意 " 的目标—— JP Morgan 联合其他投资者以 15 亿美元估值向 WeWork 注资 1.5 亿美元。

几乎同时，大洋彼岸的中国也掀起了共享经济的浪潮，一场角力开始了。

在大众创业、万众创新的 " 双创 " 口号号召下，风险投资涌入，初创企业如雨后春笋般诞生，共享办公需求的种子破土发芽。

在国内，这一行业主要由来自地产圈的创业者主导。2015 年 9 月 16 日，优客工场在光华路的阳光 100 旗舰店正式开张，彼时距离其成立仅四个多月，但这家由万科老将毛大庆领衔的公司已经完成了超 2 亿元人民币的 A 轮融资，开始向全国扩张。

优客工场旗舰店开业前一周，2015 年 9 月 8 日，SOHO 中国宣布将试验了半年的短租产品 "3Q" 办公室扩编，潘石屹声称 3Q 计划在 2017 年达到 10 万个座位，租金收入超过其传统办公楼租赁收入。

潘石屹说完这番话第二天，当时的花样年董事局主席潘军也向外界透露，花样年正在整合旗下业务模块，打造产业地产 O2O 平台 "WEWORTH"。

真正把共享办公战火推向高潮的，是孙正义。2000 年，马云在北京用 6 分钟拿到了孙正义的 2000 万美元；2016 年，诺依曼用 12 分钟打动了孙正义，拿到了 44 亿美元，WeWork 估值膨胀到 200 亿美元。

拿到这笔钱后，2016 年 7 月，WeWork 中国首店落地上海延平路，与它的中国门徒们同台竞技。

2020 年底一天下午，北京三里屯 WeWork 二楼转角一间会议室里迎来了三名访客，他们来自高瓴资本，来对一家意向投资企业做最后的尽调工作。

两个月后，投资协议正式签署，融资款将用来支付公司研发、设计、营销、人力等各项成本开支，其中一部分将按照租赁合约流入 WeWork 的账户。

某种意义上讲，WeWork 从这家公司身上拿到了不止一份租金收入。" 给我们做设计的设计师工作室也在这，相当于来自我们的订单收入帮他付了一部分租金。" 该被投企业前员工李冉表示，

至于为什么选择共享办公而非传统写字楼，李冉表示：" 当时扩张很快，团队也不稳定，去写字楼整租太麻烦，" 她说，" 招完人在 WeWork 再多租一个办公室就好了。"

但当这家公司高速扩张期结束，人员趋于稳定，公司就搬出了 WeWork。" 可能是 WeWork 太贵了吧，现在融资也不好拿。" 李冉认为。

这正是 WeWork、优客工场们面临的困局：账面有钱，对灵活办公有需求的初创企业是共享办公空间最重要的客户群体，但不论这些企业后续是死掉、长大，亦或是稳定于某一规模，它们大都倾向于搬离共享办公空间。

因此，共享办公空间想要持续扩张，必然伴随着创投潮的持续汹涌，然而资本寒冬以及疫情打断了这一进程。

实际上，据时代财经报道，早在 2018 年前后，国内宏观经济下行，实体经济受影响，共享办公的需求开始萎缩，到 2019 年，部分曾经满租的共享办公空间出租率就下滑到 75%，低于 85% 的盈亏平衡线。

疫情则令本已不景气的共享办公行业雪上加霜。" 我们在那家 WeWork 关店前空了一大半，除了我们就剩下几个留学生，美国的学校租了几间办公室给他们上网课。" 一位共享办公租客回忆道。他曾在 WeWork 北京霄云路一家门店租过工位，该门店在 2020 年底关闭。

创投圈的寒意很快传导到同为创业公司的共享办公公司身上。

2019 年 8 月，WeWork IPO 前夕，该公司估值从 470 亿美元大幅缩水至 80 亿美元，这也成为孙正义投资生涯最大的滑铁卢，有人形容他在阿里身上赚到的钱，都在 WeWork 上亏了出去。

曾在三年内狂揽 14 轮融资，并购了 7 家竞争对手的优客工场，在 2020 年以 SPAC 方式流血上市，这一特殊上市方式在次年因贾跃亭的法拉第未来而为大众熟知。当年 4 月，毛大庆在优客工场五周年庆上公开表示：" 我必须承认，优客工场正在经历 5 年来最艰难的时刻。"

至于曾扬言要做全球最大共享空间的潘石屹，早在 2018 年就态度转弯，称 " 现在全国的共享办公项目，大概有一半都是孩子瞎胡闹 "，SOHO 中国旗下的 3Q 也从下半年开始悄然停止扩张。

而这个行业最戏剧性的一幕发生在 2019 年，当年 9 月，曾是共享经济明星项目的 ofo 小黄车离开了中关村，搬进朝阳区酒仙桥一家共享办公空间内。

随着创投潮退、共享经济泡沫破灭，投资者发现，共享办公根本不是诺依曼声称的科技行业，不具备互联网行业边际成本递减的规模优势，它的本质是 " 二房东 "，是地产行业的一个分支，如今地产行业自身难保，二房东也很难独善其身。

从飞速扩张开始，这一行业的巨头都处于连年亏损状态，2019 年到 2022 年，WeWork 累计净亏损约 135 亿美元，同时期优客工场净亏损约 36 亿元人民币，区别仅是规模大小。

巨额亏损之下，行业开始向轻资产转型求生，把发展方向放在增值服务、品牌与营销上，模式与物业公司相类似，但这一模式是否能重获资本青睐，仍是未知数。

当然，共享办公的需求并未消失。成立于 1989 年的雷格斯至今仍在为全球各地企业提供办公空间解决方案，中国本土上市企业德必文化、创富港也已经实现盈利。

但前者的模式是小规模、多网点，后两者本身规模并不大，年营收数亿元，利润千万元左右，本质上是辛苦生意。换句话说，对于共享办公行业来说，规模化与持续盈利就像两块磁铁的同一极，只有在创业潮的强大力量里才短暂共存。

至于已经在规模化扩张道路上走得太远的 WeWork 和优客工场们，第一要务是显然是瘦身转型、活下去。活下去，活到下一轮创业潮来临。

参考资料：

《共享办公 " 大逃杀 "：5 年潮起潮落》时代财经

《中国本土共享办公并购疯狂：优客工场一路狂奔，连吞七家竞争对手》36 氪

《WeWork 中国 " 变形记 " 共享经济时代来了 !》第一财经

《潘石屹卖掉光华路 SOHO 3Q，筑梦之星确认接盘》和讯财经

《这家公司彻底跌下神坛？冯仑：它的商业模式不成立》冯仑风马牛